5 Cláusulas Essenciais no Contrato de Compra e Venda que todo Corretor de Imóveis deve conhecer

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A compra e venda de imóveis é um processo que envolve recursos financeiros e atendimento das expectativas dos clientes. Para garantir segurança jurídica e evitar problemas futuros, é essencial que os corretores de imóveis compreendam os principais pontos de um contrato imobiliário. Neste artigo, abordaremos cinco cláusulas fundamentais que não podem faltar em um contrato de compra e venda, com base na legislação vigente.

1. Descrição Completa do Imóvel

A descrição detalhada do imóvel é essencial para evitar ambiguidades e questionamentos futuros. O contrato deve conter informações como:

• Localização exata (endereço completo);

• Matrícula e registro no cartório de imóveis;

• Metragem do terreno e da área construída;

• Características específicas do imóvel;

• Possíveis ônus, como hipotecas ou pendências jurídicas.

O artigo 1.245 do Código Civil prevê que a transferência da propriedade imobiliária se dá pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Portanto, é essencial que o imóvel esteja devidamente documentado e seja bem descrito no contrato/promessa de compra e venda para facilitar as etapas seguintes da negociação, tais como a escritura e o registro.

2. Valor, Forma de Pagamento e Consequências por Atraso

Essa cláusula é indispensável, pois define:

• O preço final do imóvel;

• A forma de pagamento (à vista, parcelado, financiado);

• Os prazos e condições de pagamento;

• As penalidades por atraso no pagamento, como multa e juros.

O artigo 315 do Código Civil estabelece que as dívidas devem ser pagas no prazo e na forma estipulados no contrato. Caso o comprador não cumpra o pagamento, o contrato pode prever a rescisão e eventuais sanções.

3. Cláusula de Multa e Rescisão Contratual

Prevê as penalidades caso uma das partes descumpra o contrato. O artigo 408 do Código Civil trata da indenização por perdas e danos, e o artigo 416 prevê a possibilidade de fixação de uma multa compensatória em caso de rescisão.

Em contratos de compra e venda, é comum estipular uma multa de 10% a 20% sobre o valor já pago caso o comprador desista do negócio sem justa causa. Se for o vendedor quem desistir, pode ser prevista a devolução dos valores pagos pelo comprador, mais o equivalente (art.418 CC) corrigido monetariamente desde a data do recebimento da quantia, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) -  REsp: 1927986 DF 2021/0078826-2 e  AgInt no REsp: 1648602 DF 2017/0008097-0.

4. Prazos para Entrega e Possessão

Estabelece quando o comprador poderá tomar posse do imóvel e se há necessidade de desocupação pelo vendedor. Essa cláusula evita conflitos e deve prever:

• Data exata para a entrega do imóvel;

• Consequências em caso de atraso na entrega;

• Penalidades para inadimplemento.

O artigo 475 do Código Civil garante que, se uma das partes não cumprir suas obrigações, a outra pode exigir o cumprimento forçado ou a rescisão do contrato com direito a indenização.

5. Responsabilidades sobre Tributos e Taxas

Define quem será responsável por impostos e taxas até a transferência da posse, evitando disputas futuras. Entre os tributos comuns estão:

• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis): Normalmente pago pelo comprador, conforme o artigo 35 do Código Tributário Nacional;

• IPTU: Geralmente é responsabilidade do vendedor até a posse definitiva do comprador;

• Taxas condominiais: A responsabilidade deve ser claramente definida para evitar dívidas futuras.

Conclusão

Corretores de imóveis devem compreender a importância de cada cláusula nos contratos de compra e venda para garantir que seus clientes realizem negócios seguros. Um contrato bem estruturado evita litígios, protege os direitos de todas as partes envolvidas e assegura o cumprimento das obrigações.

Fique atento a essas 5 Cláusulas Essenciais no Contrato de Compra e Venda e sempre consulte um advogado especializado para revisar os contratos antes da assinatura. Dessa forma, você garante mais credibilidade, segurança e assertividade nas suas negociações imobiliárias.

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